Pandemic 之後大家都想搬到郊區的 single-family ，最近剛好也在猶豫到底要買房子好還是要租？This is a million dollar question.
那就來分析一下這兩種情況的數字吧！
我們比較喜歡的區域是 Westwood ，樹林多、很綠、有比較大的 back yard。這邊房子平均是 $900,000 according to the Zillow home values。
狀況1：買房子
假設買 $1M 的房子，頭期款 30%，利率2.25%，所以每個月要付$3,610。
| Purchase price | $1,000,000 |
| Down payment | $ 300,000 |
| Loan size | $ 700,000 |
| Interest rate (7 yr ARM) | 2.25% |
| Principle & Interest | $ 2,676 |
| Taxes & insurance estimate | $ 934 |
| Monthly payment | $ 3,610 |
假設我們擁有這個房子 7 年。根據 zillow home value 2015 – 2021 過去六年的房子價值資料可算出一年漲 5% [(947-731)/731/5]，zillow 預估一年內 (May, 2022) 會成長 8% ，我們先保守估計 5%。
| Year | Value |
| 0 | $ 1,000,000 |
| 1 | $ 1,050,000 |
| 2 | $ 1,102,500 |
| 3 | $ 1,157,625 |
| 4 | $ 1,215,506 |
| 5 | $ 1,276,282 |
| 6 | $ 1,340,096 |
| 7 | $ 1,407,100 |
所以七年後，房子價值增加 $407,100。保守估計把房子賣掉需要 10% 的費用 (6% commission + tax)扣除後 ，還有$266,390。
$1,407,100 *90% = $1,266,390
$1,266,390 – $1,000,000 = $266,390
狀況2：租房子
Westwood 附近租屋其實真的很少，假設房租每個月要付$4,000。然後把 down payment 的錢拿去投資股市，以 VTI 30 年平均 8% 來算：
| Year | Value |
| 0 | $ 300,000 |
| 1 | $ 324,000 |
| 2 | $ 349,920 |
| 3 | $ 377,914 |
| 4 | $ 408,147 |
| 5 | $ 440,798 |
| 6 | $ 476,062 |
| 7 | $ 514,147 |
所以七年後，原本 $300,000 以每年 8% 複利會得到 $ 514,147，也就是賺 $214,147。
$514,147 – $300,000 = $214,147
結論
買房子的情況下，七年後增值 $260,000。而租房子的情況下，把 down payment 投資股票，七年後增值 $214,000。
在考慮税的情況下，$260,000 可以用 primary residence exclusion 免掉所有的稅 ($500,000 for married filing jointly)，而股票還要繳 15% long term capital gain，情況更不妙了。
原本想說要把 300,000 放在房子裡，直覺上是不明智的選擇。這樣子看來，買房子並不會比較差。
