what makes a good rental property

Rental Property Investing 心得分享

What makes a good rental property?

今天要來跟大家分享一下,怎麼看一間房子是不是個好的投資房。我會從三個角度來看

1. Cash flow
我認為一間好的投資房,是可以讓我擁有 5-7 年的現金流。每個人需要的現金流數字不同,對我來說每個月$200。

2. Cash on cash return
這個有點像是投資報酬率的概念:cash flow*12/ money invested 。在有貸款的情況下我認為至少要 8%。

3. 從 Cap rate 估算價值

如果估算出來的價值比售價高,那就可以出手。


那怎麼從房價和房租快速篩選適合的房子呢?- The One Percent Rule

有一個快速篩選的準則稱為1% rule,也就是房租一個月的收入是房價的1%。例如 $100k 的房子,每個月的 rental income至少要 $1000 (100,000*1% = 1000)。如果房子符合這個條件,那麼就可以仔細的把他的數字拿出來算。

這個 1% rule 在 2019 以前,我還可以在 Alabama 找到。最近房價大漲,能遇到符合 1% rule 的房子是少之又少。也許 0.8% rule 再加上房子的增值,可以是一個不錯的選擇,我有空再來模擬一下數字。

精確的算法

那我們就繼續來看精確一點的算法。不論是一個公司、一個房地產的價值,都可以從net operating income (NOI) 來估算它的價值。

什麼是net operating income (NOI)?

NOI-formula

Net operating income (NOI) = total revenue – total expense (營業淨利 = 收入 – 支出)

以下的數字是一間投資房當初仲介提供的數字,我們拿他的數字來當例子。通常agent 提供的數字我們稱為 pro forma 。
房租: $895
管理費: 10% of rent collected
保險: $420
房地產稅: $1190

Revenue 
Rental IncomeAnnual (以年來算)
Gross Potential Rent $  10,740.00 [895*12]
Less: Economic Vacancy (5%) $     537.00 [10,740*5%]
Total Rental Income $  10,203.00 [10740-537]
  
Expenses 
Management (10%) $    1,020.30 [10203*10%]
Maintenance and Repairs (5%) $       510.15 [10203*5%]
Replacement Reserves (5%) $       510.15 [10203*5%]
Insurance $       420.00
Property Taxes $    1,190.00
Total Expenses $    3,650.60
  
Net Operating Income (NOI) $    6,552.40 [rental income – expense]

你會看到除了提供的數字,我還有另外budget vacancy、 replacement reserve。

Revenue
Revenue 的部分是收入,通常是房租。有寵物的話還可以收寵物費,可以是一次性的,也可以是每個月繳的。

Vacancy
當上個 tenant 結束lease ,等下個 tenant 入住的時候,房子是空著的,所以沒有租金收入。如果上一個 tenant 是個破壞狂,你還要花時間來大修!如果一個 lease 是一年的話,下個 tenant 入住時是一個月後,那麼一年內,就會有一個月的空屋率。 30天/365天 = 8%,所以 vancancy 8% 是很合理的估算。樂觀一點,每個 tenant 都住兩年,那麼 vacancy = 4%。 所以房租總收入扣除不能收房租的時間就是total rental income。

Management
我不喜歡自己管房子,通常是交給當地的管理公司。管理費通常是 8-10%,幫你找到 tenant 時通常需要付 1 個月的房租給管理公司當佣金。如果 tenants renew lease 還有 lease renewal fee: $250 or 35% of monthly rent 我都有遇過。

Maintenance and Repairs
通常預算為5%。房子有時候會馬桶塞住,有時候會管線壞掉,有時候天花板掉漆,有時候漏水,有時候開關壞掉,有時候圍牆倒了。真的,這都是我遇過的,有時候一個月幾百元就噴出去了,所以一定要 budget for Maintenance and Repairs 。還有一些是 preventive maintenance,像是換 furnace filter,清理 gutter 之類的。把它想成車子每半年要換一次機油的概念。

Replacement Reserves
通常預算為5-8%。每個東西使用年限不同,所以壞掉的時間點不一樣,再加上每個房子屋況不同,不同屋齡(20-30 vs 50-60)的房子要估算的 replacement reserves 就不一樣。到底要怎麼精確的算呢?BiggerPockets 上有篇文章有很詳盡的解說。簡單來說把每個東西需要多少錢,除以可使用年限,就是每年需要 budget 的數字,例如換一個 roof 需要 $4000-5000 ,使用年限是 20-30 year,那我們平均一年存 $5000/25yr = $200,25 年後就有一筆錢可以換一個新的 roof。另外每個東西在東岸和中西部價格也會隨著當地物價有不同。

Capital expenseReplacement costLifespan (years)Cost per yearCost per month
Roof$5,00025$200$16.67
Water heater$60010$60$5.00
All appliances$1,00010$100$8.33
HVAC$3,00020$150$12.50
Flooring$2,0006$333$27.75
Plumbing$3,00030$100$8.33
Windows$5,00050$100$8.33
Paint$2,5005$500$41.67
Cabinets/counters$3,00020$150$12.50
Structure (foundation, framing)$10,00050$200$16.67
Components (garage door, etc.)$1,00010$100$8.33
Landscaping$1,00010$100$8.33
TOTAL$41,100 $2,093$174

以這個表來看,一年要 set $2,100 aside ,大概是房租的 20%了。我這邊先設定 5%。

Insurance
保險很重要,一定要保保險,萬一房客把你的房子燒掉了,才有錢可以修房子。

Property Taxes
這個也是一定要繳的,可以從 google 房子位在的小鎮 + Assessors 找到過去每年的資料。


所以這樣數字到底是不是個好投資呢?

1. Cash flow
一年 net operating income $6,552.40 相當於一個月$546。在美國買房,通常會貸款,所以還要扣除付貸款的錢。這間房子開價 $91,000 ,以 down payment 20% 來說,loan amount = 91900*80% = 73,530。
Assume interest rate = 5%, 30 year,每個月要繳貸款 $395 。用 excel 可以輸入 PMT(interest rate/12, loan year*12, loan amount) 就可以算出。

  • 所以每個月cash flow = $546-$395 = $151,很接近 $200。

2. Cash on cash return
Down payment 20% = $18,380。因為是貸款,所以 closing fee + lender fee + appraisal fee,大約估算5% : $91900*5% =$4,595 。我最後實際上是付$4,870。所以最後從口袋裡拿出 $18,380+$4,870 = $23,250。

  • cash on cash return = $151*12/$23,250 = 8%。

3. 從 Cap rate 估算價值
當你在一個市場找投資目標很久時,你會去紀錄成交的房子價格和房租。房租可以估算出 NOI,NOI / 房子的價值 = cap rate 。所以當我知道 multifamily 在某個地區的 cap rate 時,我可以算出它的價值。例如上面這個數字的房子在Memphis cap rate = 6.5%,那它的價值大約是 $6,552/ 6.5% =$100,806。

  • 用現金買這間房子需要 $91,900 + $4,870 = $96,770。想法是可以用 $96,770 可以買到價值 $100,806 的房子,所以decision making 是可以買囉。
cap-rate-formula

Cap rate 比較適合用在 multifamily 、self-storage 一些 commercial property,比較不適用在 single family。single-family house 的價值通常是看 comparable sales。

Comparable sales
過去一年內,房子 5mile 附近的成交價。

我把上面的計算方法,整理成下面的 excel 檔,你也可以下載玩玩看。綠色的部分是依照自己情況輸入的,剩下沒有顏色的部分有公式會自動計算。


Case study

那實際上 rental property 每一年的表現和 Pro Forma 究竟差多少呢?我來跟大家分享實際上每一年的情形。

rental-property-case-study-1

從上面這個表可以得出幾個結論

  1. 在有budget vacancy and replacement reserves的情況下,每一年ROI 和 cash on cash return (CoC)的表現是和 Pro Forma 蠻接近,大部分情況都在比 Pro Forma 好,可以說我的算法是很保守的估計。第二年 ROI 和 CoC 比較不好是因為中途房客搬出,搞了大破壞需要大修和找新的房客。可見房客的更換大大影響 ROI。
  2. Insurance (橘色的部分) 隨著每年都在漲價 。
  3. Property tax (綠色的部分) 四年變動一次,可以看到一變動漲了50% 。如果房租沒有跟著漲幅漲,一定會影響到接下來的 ROI。有的地區 Property tax 是每年變動一次喔。
  4. 每個月繳貸款的錢裡面,有一部分是還本金。ROI 比 CoC 高是因為 ROI 有把本金這部份一起算進去。CoC 純粹算每個月的現金流。
  5. 所以 CoC 8% 我覺得是一個保守的門檻,實際上可以 +- 5%,當然另一派人說投資 VTI 就好,30 年來平均 8%。但是如果你想早一點不工作,以一個月所需要的現金流 $4,000 [200*20],房子的話需要 20 間,每間投資 $25k,只需要$500k。但是如果是 VTI 以4% 法則來計算,你需要 1.2M 的資產才能每個月領出 $4,000 [1.2M *4%/12] 而不會讓本金降低。不過投資房地產真的是需要做比較多功課。